Mary Vogel, Auteur chez PlanGreen – écrire un livre pour gagner de l’argent

Témoignage donné le 19 mai 2014 au comité consultatif stratégique sur le plan du quadrant occidental

Les voisins du West End du centre-ville de Portland en ont assez de se promener dans les parkings de surface, longs de longs pâtés de maisons, tandis que certains de nos bâtiments historiques sont rasés pour être réaménagés. Une solution à ce problème que la ville de Portland devrait sérieusement envisager consiste à taxer les terrains à un taux supérieur à celui des bâtiments.

Taxer les terrains et les bâtiments au même taux par pied carré signifie que tant que vous ne construisez aucun bâtiment sur votre terrain, votre compte de taxes restera relativement faible. Si vous êtes un spéculateur, cela signifie que vous n’avez besoin que de modestes revenus provenant de personnes se rendant en ville pour le travail ou pour aller faire les courses afin de s’asseoir indéfiniment sur ces terres. Ou vous pourriez attendre jusqu'à ce que quelqu'un vous propose votre prix «pie-in-the-sky». Quoi qu’il en soit, l’effet est de garder les terres hors de la portée de beaucoup de ceux qui ont un réel intérêt à les utiliser de manière productive.

En taxant les terres situées à proximité de potentiel de développementtoutefois, les propriétaires de terres utilisées à une productivité inférieure à la productivité maximale paieraient un montant disproportionné d’impôts afin de la maintenir ainsi.

Outre l'objectif évident de collecter des fonds pour payer les services publics, nous prélevons des taxes

  • décourager un comportement particulier en faveur d'un autre (les taxes sur les cigarettes et l'alcool découragent la consommation et, partant, font baisser les coûts de soins de santé), ou
  • car une ressource donnée est rare alors que la demande est élevée (c’est-à-dire la taxe sur l’essence).

Toutefois, si la ville tente d'encourager le développement – et d'attirer les 70 000 habitants supplémentaires du centre-ville qu'elle recherche d'ici 2030 -, il est peu logique de placer la taxe plus élevée sur les comportements de développement.

Une bonne illustration: Le bloc entre SW 11th & 12th et SW Taylor et Yamhill que le

Le parking situé à l'arrière du bâtiment Dental Medical paie 5 fois moins d'impôts / pi2 que le bâtiment.

Le parking situé à l'arrière du bâtiment Dental Medical paie 5 fois moins d'impôts / pi2 que le bâtiment.

Bâtiment de médecine dentaire à 833 SW 11th rue (construit en 1928) assis en fournit une bonne illustration. Il s’agit d’un immeuble commercial de 10 étages, d’un garage de stationnement de deux étages et d’un parking extérieur.

Lorsque vous regardez de près la facture d’impôts fonciers pour chacun, il devient clair que le l'impôt foncier conventionnel décourage le développement et la prise de risque.

  • Le parking de surface couvre 20 000 pieds carrés et son propriétaire verse 1,33 dollar par pied carré de taxes foncières annuelles à la ville.
  • Le garage de stationnement de 1928, situé sur le même bloc, couvre environ la moitié de la superficie (10 000 pieds carrés) et, malgré les améliorations structurelles apportées au terrain, ne paie qu'un peu plus que l’impôt foncier de surface, soit 1,37 dollar le pied carré.
  • Le bâtiment Dental Medical (qui occupe 10 000 pieds carrés du bloc), cependant, paie 6,13 $ par pied carré de terrain—un taux presque 5 fois plus élevé que le stationnement en surface.
12 West paie 42 à 45 fois plus que la diagonale du parking.

12 West paie 42 à 45 fois plus que la diagonale du parking.

Le coin de la SW 12 est une illustration qui prend en compte les nouvelles constructions.th & Washington, où 1227 SW Washington, alias 12 West (2009), est évalué à 59,90 $ par pied carré de terrain par rapport au parking de surface en diagonale qui n’est évalué qu’à 1,42 $ par pied carré de terrain occupé(je). 12 West a une obligation fiscale 42 fois supérieure à celle du terrain de surface.

Parking diagonal à 12West paie 42-45x moins de 12West

Parking diagonal à 12West paie 42-45x moins de 12West

C'est complètement en arrière. Du point de vue de la ville, le bâtiment Medical Dental et le 12 West constituent les utilisations les meilleures et les plus préférables des terres dans leurs emplacements respectifs, tandis que le terrain de surface est le moins. Et pourtant, en regardant les chiffres des impôts, on pourrait penser exactement le contraire. En taxant simplement les terres à un taux supérieur à celui des améliorations, les propriétaires seraient motivés à maximiser leur productivité. Les parcs de stationnement existeraient toujours, bien sûr, mais ils seraient condensés dans des garages en surface ou souterrains plutôt que dans des parcs de stationnement de surface. De cette façon, en supprimant la peine de développement, La taxation à deux taux est en réalité une forme de stimulation économique.

Mais la fiscalité à deux taux ne se limite pas à encourager le développement urbain dense et à réduire l’étalement urbain. Comme Rick et Walt Rybeck le notent dans Briser le cycle de la perche et du buste http://bit.ly/R1CPVm, La taxation à deux taux s’attaque également à la cause fondamentale du cycle de croissance et de ralentissement du marché immobilier.:

Des taxes foncières plus élevées découragent la spéculation foncière en la rendant moins rentable. Avant la Grande Dépression, il y avait un boom immobilier à l'échelle nationale. Il n’est donc pas surprenant que la valeur des terrains dans les grandes villes américaines ait considérablement diminué. Entre 1930 et 1940, la valeur des terres à New York a diminué de 21%; Milwaukee, 25%; Cincinnati, 26%; La Nouvelle-Orléans, 27%; Cleveland, 46%; Los Angeles, 50% et Détroit, 58%. Mais Pittsburgh a adopté un impôt sur la propriété à deux taux en 1914. Preuve que cette réforme a permis de réduire les spéculations, la baisse de la valeur totale des terres de Pittsburgh n’était que de 11% entre 1930 et 1940.

Après avoir augmenté l'écart entre les taxes foncières et les taxes à la construction à la fin des années 1970 (la taxe foncière était taxée 5,77 fois plus que les bâtiments), Pittsburgh a également vu son activité de développement considérablement accrue à un moment où la plupart des villes de cette taille connaissaient des baisses.

Il y a des obstacles à la mise en œuvre. La loi actuelle exige une législation habilitante pour la taxe foncière à deux niveaux que je propose, mais il y a des indications que le gouverneur Kitzhaber serait en faveur de cela.

Annexe – à partir de cartes de Portland

833 SW 11th Ave. – Bâtiment médical

61 291,51 $ taxes sur 78 148 pieds carrés sur 10 000 pieds carrés de terrain ou 6,13 pieds carrés de terrain

Valeur marchande 4 976 640,00 $
Valeur évaluée 2 542 330,00 $

837 SW 11th Ave. – parking structuré

13 751,20 $ d'impôts sur 20 000 pieds carrés sur 10 000 pieds carrés de terrain ou 1,38 $ pied carré de terrain

Valeur marchande 1 251 810,00 $
Valeur évaluée 570 390,00 $

804 SW 12th Ave – Parking dans le centre-ville au SO 12 entre SW Yamhill et Taylor

26 664,86 $ taxes sur 20 000 pieds carrés ou 1,33 $ de terrain

(je) Je n’étais pas en mesure de trouver facilement les taxes payées sur les 3 colis qui composent ce coin où fonctionne un parking du centre-ville, car Portland Maps vient de dire «Aucune adresse n’est disponible». J’ai donc utilisé le montant de la taxe pour le terrain en herbe situé à côté. au SW 11th & Washington qui est de 1,42 $ par pi. Ce chiffre est plus élevé que celui du parking du centre-ville au SW 12th & Yamhill qui est 1,33 $ par pi. Si 1,33 USD par pi est utilisé, alors 12West est évalué 45 fois plus par pi que le parking.

Je suis un ami de Rick Rybeck (cité ci-dessus) et j'admire son travail depuis longtemps. Mais, je tiens à reconnaître que j’ai emprunté l’approche consistant à examiner des colis individuels et certains des termes ci-dessus du blog Streets MN Taxe foncière, pas de bâtiments par Chris Keimig. Merci Chris!

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